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También podemos utilizar nuestro modelo financiero de hoja de cálculo para estimar el valor de una preocupación en marcha-un proyecto o negocio que continuará generando ganancias en el futuro.
Hay que tener en cuenta que se trata de una estimación del valor del proyecto o negocio. No es necesariamente el valor que pagaría un comprador. El precio que un inversor estaría dispuesto a pagar va a depender de factores que incluyan consideraciones fuera de las proyecciones financieras puras -por ejemplo, el número de inversores competidores que están interesados en comprar en el sector del mercado; las perspectivas a largo plazo percibidas para ese sector; y la reputación que su negocio tiene en ese sector.

El modelo de valoración de Cashflow con descuento es sencillo y consta de tres elementos:
1. Cashflow libre. Este es el flujo de caja neto (salida o entrada) en cada período de nuestro Modelo Financiero. Esto se extrae más fácilmente directamente de nuestro Modelo de Cashflow. También se puede calcular ajustando las ganancias por costos no en efectivo y otros cambios. El enlace es a un artículo útil sobre Investopedia que da más detalles https://www.investopedia.com/university/dcf/dcf2.asp)
2. Valor de Terminal. Este es el valor descontado de los flujos de efectivo futuros más allá del final de nuestro Modelo de Cashflow. El modelo de crecimiento de Gordon utiliza la siguiente fórmula para el valor de terminal: valor de terminal = flujo de efectivo del año del proyecto final x (tasa de crecimiento del flujo de caja a largo plazo)
(Tasa de descuento-tasa de crecimiento del flujo de caja a largo plazo)

3. Tasa De Descuento. Ya hemos hablado de la tasa de descuento. La tasa utilizada en la valoración debe ser la tasa de rentabilidad que el comprador potencial (o el mercado en general) espera.

El modelo de valoración de flujo de caja con descuento utiliza la siguiente fórmula Valor estimado = NPV al tipo de descuento aplicado de (flujo de caja libre de proyecto s + Valor de terminal)

Diapositiva
Antes de revisar un ejemplo, es importante considerar las debilidades en el Modelo de valoración de Cashflow con descuento:
• Es una estimación sólo, diseñada para dar una "sensación" por el posible valor de un negocio, proyecto de stand-a lo largo, o subsidiaria. No tiene ninguna relación con el mercado actual para la inversión empresarial o adquisición; o la disponibilidad de personas interesadas en comprar
• Como todos los modelos de previsión, el "valor" generado depende en gran medida de la calidad de los datos utilizados en el Modelo. Es útil para calcular un "mejor caso", "el peor de los casos" y los valores "más probables".
• Mucho peso se adjunta al cálculo del valor de la terminal. En efecto, esto supone un crecimiento del flujo de caja a perpetuidad. Dudo que muchos compradores aceptaran esa proposición!

El tema del Valor de la Terminal es, creo, el más polémico. Por ejemplo, un flujo de efectivo del último año de $100,000 con una tasa de crecimiento asumida de 2% y una tasa de descuento del 10% da un Valor de Terminal de $1.27m. Me cuesta aceptar que un comprador potencial estaría dispuesto a pagar $1.27m (descontado a su valor actual) para un negocio con una entrada de caja anual de £ 100.000 al final del período de proyección modelado.


Aunque no soy experto en la valoración de negocios, sospecho que los compradores en el clima actual no estarían dispuestos a valorar un negocio más allá de 15 (o tal vez 20) años de proyecciones de flujo de caja, lo que hace que el concepto de Valor de Terminal sea redundante.

Valorar un proyecto o negocio: Ejemplo Volvamos a los tres proyectos que Pugh, Pugh, Barney McGrew e Investment Partners están considerando. Los socios ahora quieren comparar el posible "valor" de venta de los tres proyectos.
Siendo conservadores, están asumiendo que la tasa de crecimiento del flujo de caja después del año 15 sea del 0%, y desean comparar los valores utilizando una tasa de descuento del 10%.


Como puede verse, los Valores de Terminal tienen un impacto significativo en la valoración de Cashflow con descuento. No puedo decir que estoy convencido y me cuesta creer que un posible comprador valore el flujo de caja del proyecto de la Colley's Mill development from Year 16 en adelante a un valor actual de $718k cuando los primeros 15 años de flujo de efectivo sólo tienen un PV de $408k.
Independientemente de esta debilidad, el modelo de valoración de Cashflow con descuento todavía puede ser una forma útil de comparar proyectos ya que proporciona más información para la revisión crítica. No sólo podemos revisar el perfil del flujo de efectivo s durante el período cubierto por el Modelo, sino que nos da una estimación del "valor" del proyecto más allá del período modelado. Esto nos da una visión adicional del riesgo del proyecto. Un alto valor terminal sugiere que nuestras proyecciones dependen de los flujos de efectivo de muchos años hacia el futuro, donde el riesgo de pronóstico es más alto. Por el contrario, un valor de Terminal relativamente bajo sugiere que tenemos menos confianza en los flujos de efectivo distantes.

Fin de la lección 18


Lección 19: Ejercicio: Valorar el Hogar Verde de Camberwick
Algunos de los accionistas privados del Camberwick Green Care Home han solicitado una valoración de negocio para la extensión prevista con el fin de que puedan evaluar el crecimiento futuro en el valor de sus acciones.
Se ha preparado la siguiente hoja de datos de entrada de 10 años para la extensión planificada:


Asumiendo que todos los elementos de ingresos y gastos se pagan en el año al que se relacionan, e ignorando los Impuestos corporativos, complete las siguientes tareas:
1. Preparar un modelo de flujo de caja de 10 años para la extensión planificada
2. Calcular el NPV del proyecto a lo largo de los 10 años utilizando tasas de descuento del 10% y 15%. Los comentarios sobre el impacto en el VAN del aumento de la mano de obra 5% por encima de lo previsto en cada año.
3. Utilice el modelo de valoración de cashflow con descuento para estimar el valor de mercado del proyecto de extensión. La tasa de descuento es del 10%, y se asume un crecimiento del 1% en el flujo neto de efectivo tras el año 10. 4. En lugar de utilizar el Valor de Terminal para la valoración, descontar 10 años adicionales de flujo de caja utilizando el flujo de caja neto del año 10 creciendo al 1% anual durante los años 11-20. La tasa de descuento es del 10%
5. ¿Qué diferencia utiliza una tasa de crecimiento del flujo de caja del 0% que hace a ambas valoraciones?

Diapositiva
La fórmula para calcular el valor de terminal es:




Transición
Pause el video aquí mientras prepara sus respuestas 10 segundos

Captura de pantalla; Valoración Verde de Camberwick Sugerida Respuesta El Modelo para la valoración de la extensión de Camberwick Green Care Home está en la pestaña "Camberwick Green Valuation" en la hoja de cálculo con este curso.

Aquí está la hoja de datos de entrada, y también tengo una caja desplegable para que pueda variar la previsión de costes laborales para proporcionar un poco de análisis de sensibilidad.


1) El modelo de flujo de caja para este proyecto es fácil de preparar, ya que he mantenido todo lo sencillo para centrarme en los flujos de caja con descuento. El proyecto muestra un flujo de caja neto positivo en cada año, excepto en el año 7, donde los costos de renovación entran. El saldo de caja al final del proyecto es de $544.174
2) El valor actual neto del proyecto después de 10 años al 10% de la tasa de retorno es de $300k. Si cambio la tasa de retorno al 15% -- el valor actual neto se reduce a $237,709 Si cambio los costos laborales al 5% por encima de la previsión original -- el valor presente neto al 15% baja a $124.304, casi la mitad del valor actual neto anterior. Claramente, el proyecto es muy sensible a los cambios de costos
3) Volver a una tasa de descuento del 10% y restablecer los costes laborales a la previsión original-podemos calcular el valor terminal a finales del año 10, suponiendo un crecimiento del 1% en los ingresos a partir de entonces. Utilizando la fórmula, el valor de terminal es $1.386759. Pero eso es 10 años en el futuro por lo que descontar que a su valor actual es de $534.656. Añadido al valor actual neto del proyecto después de 10 años da una valoración de Cashflow con descuento de $834.758 4) En esta sección en la parte inferior, he añadido 10 años adicionales al flujo de caja neto creciendo al 1% por año. Descontando los 20 años de flujo de efectivo s al 10% da un valor actual neto de $607.059 de alguna manera por debajo de la valoración de flujo de efectivo descontado. 5) Si en cambio, cambio la tasa de crecimiento en el flujo de caja neto a 0%-obtenemos una valoración de flujo de caja con descuento de $776.528 en comparación con el valor actual neto de 20 años de flujo de efectivo s de $592.845

En mi opinión, creo que el método de valoración del flujo de caja descontado es poco realista optimista y que los posibles compradores de la empresa pagarían más atención al valor actual neto de los 20 años de flujo de caja. Incluso entonces, querrían asegurarse de que tienen plena confianza en el flujo de caja s proyectado.
Tenga un juego con las variables en la hoja de cálculo para hacer su propia mente sobre el método de valoración de flujo de caja descontado.
Lección 20 Ejemplo-Opciones de inversión Usted ha decidido invertir su bote de inversión de $500,000 en una oportunidad de negocio local. Tiene tres proyectos de negocio para elegir:
1) Treadle's Wharf Apartments es una inversión en apartamentos para alquiler por el canal. Hay una fuerte demanda de propiedades en la zona, lo que significa que el flujo de caja neto proyectado es de riesgo relativamente bajo. Está previsto que se lleve a cabo un programa de reformas durante los años 12 a 15, lo que explica la caída del flujo de caja neto para esta parte del proyecto.
2) Clutterbuck's Construction Company está buscando una inversión en maquinaria de construcción que permitirá al negocio licitar para proyectos más grandes. Se prevé que el flujo de caja neto aumente constantemente con algunas inversiones adicionales requeridas en los años 12 a 14. Hay buena confianza en las cifras de los años 1 a 10, pero más especulativa más allá de que como otros competidores pueden llegar a la zona.
3) Chigley Los diseños de cerámica están buscando la inversión para expandir su producción de piezas de cerámica de alta calidad, orientadas al diseño para clientes exigentes (y bien apagado). El éxito depende de conseguir espacio en los minoristas de lujo "correctos" y de atraer la atención de un mercado bastante voluble.

Vamos a la hoja de cálculo que acompaña este curso para revisar los datos de cada oportunidad. 5 segundos presento 20 años de flujo de caja neto para cada proyecto de la celda I6
Y los resumo en la izquierda aquí para facilitar la visualización.
El valor actual neto para 20 años de flujo neto de efectivo s a la tasa de descuento establecido-actualmente 10%-se muestra en azul para cada proyecto, y, para la comparación, también muestro el valor actual neto para 10 años de flujo de caja neto. Podemos cambiar la tasa de descuento en la celda C4 para ver el impacto en el valor actual neto A continuación, calculamos el Valor de Terminal de cada proyecto después de 20 años y luego el valor actual de ese valor de terminal.
Por último, eso nos da el valor estimado de cada oportunidad de negocio utilizando el método de flujo de caja Descontado.

Sobre la base de las hipótesis y previsiones utilizadas, las tres oportunidades presentan un valor neto actual muy atractivo a lo largo de los 20 años. En el papel, al menos, todos mejorarían la olla de inversión.
Pero deberíamos examinar los datos más de cerca para obtener una comprensión del perfil de cada oportunidad y los riesgos que entraña.
El Wharf Apartments de la cinta de correr tiene el NPV más bajo después de 20 años y, con diferencia, la valoración más baja utilizando el modelo de valoración DCF, pero también parece el riesgo más bajo. Los apartamentos generan una entrada de efectivo constante, excepto cuando se requiere una renovación. Siempre que la zona siga siendo popular, y la demanda de alojamiento de alquiler saludable, este proyecto debe satisfacer fácilmente la tasa de retorno requerida y ofrecer un atractivo atractivo en la parte superior.
La Compañía de Construcción de Concluterbuck tiene un atractivo NPV durante 20 años, pero es una perspectiva más arriesgada-estamos invirtiendo en el éxito a largo plazo de un negocio en un sector propenso a picos cíclicos y distritos. Se nos dice que hay una gran confianza en las previsiones para los primeros 10 años-y el NPV para esos 10 años es de $203k (que es la mitad del NPV de 10 años para el Wharf de Treadle). Sin embargo, los datos suministrados durante los años 11 a 20 se consideran "especulativos". Dado ese riesgo, el valor actual del valor de terminal para este negocio (312.960 libras en los supuestos dados) parece excesivamente generoso. Sin embargo, el negocio parece tener el potencial de un flujo de caja más saludable a lo largo de su vida que los Apartamentos Wharf de Treadle.
Chigley Diseños de cerámica es, esencialmente, un negocio de la moda. Si sus diseños de cerámica acaparan la atención de figuras influyentes en el arte y los mundos de la moda y la captura con el estilo de los compradores conscientes y acaudalados, entonces el negocio podría ser muy exitoso. Sin embargo, el riesgo de fracaso también parecería ser mucho más alto que con los otros negocios. Dado que las modas cambian, el valor actual del Valor de Terminal calculado para esta oportunidad parece demasiado alto, dando una valoración muy por encima de lo que, creo, un inversor pagaría. Además, los flujos de caja más significativos para este negocio se proyectan para los años 11 en adelante, y, particularmente, en los años 16 a 20 y más allá. Esas previsiones son las más arriesgadas.

Para mi mente, la oportunidad de los diseños de cerámica de Chigley es demasiado arriesgada. Eso deja los Apartamentos Wharf de Treadle o la Construcción de Clutterbuck. Los apartamentos son el riesgo más bajo (frente a él), pero la constructora ofrece la posibilidad de rentabilidades más fuertes. Hay que hacer más investigación en ambas oportunidades. ¡La elección después de eso es tuya!
Los pensamientos finales en la modelización de hojas de cálculo con Excel Microsoft Excel es una gran herramienta. Es potente y flexible y puede manejar cantidades de datos sorprendentemente grandes. Nos permite construir modelos financieros útiles con relativa facilidad.
Hay problemas con el uso de Excel para construir modelos financieros, sobre todo que las fórmulas pueden volverse complejas rápidamente, lo que significa que los errores (particularmente en las hojas de cálculo grandes) son difíciles de detectar. Por esta razón, el software de modelado financiero especializado se utiliza comúnmente para los modelos más críticos.
Microsoft Excel nos permite construir un modelo financiero rápidamente y sin demasiado dolor. Es importante destacar que si estructuramos bien el Modelo, podemos probar fácilmente el rendimiento del proyecto que se modela cambiando las suposiciones y los datos de entrada.
Y, esencialmente, ese es el propósito de la modelización financiera-para ayudarnos a identificar los elementos que son más críticos para el desempeño financiero. Una vez que hemos identificado esos elementos, podemos centrar la atención en la gestión en acertar y, así, aumentar la probabilidad de que el proyecto sea exitoso.

Para citar a Bjarte Bogsnes:
" El propósito de un pronóstico es conseguir que los problemas en la pantalla del radar sean lo suficientemente temprano para poder tomar las acciones necesarias. No se trata necesariamente de ser correcto, sino de estar listo ".
Bjarte Bogsnes, Implementing Beyond Budgeting. 2nd Edition 2016

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